ITBI – O que é e tudo que você precisa saber sobre esse imposto!

transferência de imóveis imposto

Com um sistema tributário tão complexo, e uma quantidade tão grande de tributos, é muito comum existirem dúvidas sobre eles. Nesse artigo, vamos explicar o que é o ITBI, quando você deve pagar e como calcular o valor devido.

O ITBI é um imposto que possui algumas peculiaridades e está diretamente ligado aos trabalhos de proteção patrimonial e planejamento sucessório. Por isso, elaboramos esse artigo para esclarecer todas as suas dúvidas. 

Leia esse artigo até o final. Aqui vamos explicar:

1 – O que é o ITBI?
2 – Quem é o responsável pelo ITBI?
3 – Quando é preciso pagar esse imposto?
4 – Como calcular o valor a pagar?
5 – Quais são os casos de isenção?

O que é o ITBI?

ITBI é a sigla de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

Então, como diz o próprio nome, é um imposto que incide sobre operações com imóveis.

Mais para frente você vai entender isso melhor.

Quem é o responsável pelo ITBI?

O ITBI é um imposto municipal, portanto, cada município é responsável por definir a alíquota. Ou seja, cada município define através de uma lei própria o percentual desse imposto.

Para os municípios o ITBI é um dos tributos que mais geram renda. Isso porque é uma arrecadação própria, ou seja, o valor arrecadado permanece com a cidade que arrecadou. 

Por ser variável, o ITBI pode ser mais barato ou mais caro em algumas cidades. Então, não estranhe se você ver alíquotas diferentes de um município para outro.

Quando é preciso pagar o ITBI?

Como já menciona no início do artigo, o ITBI – Imposto sobre transmissão de bens imóveis incide justamente quando há a transferência de propriedade de algum imóvel. 

É um imposto que incide para pessoas físicas e jurídicas. Sempre que houver a transferência da propriedade de um imóvel, terá obrigatoriamente o pagamento de ITBI.

Por isso, sempre que você estiver pensando em vender ou comprar um imóvel, coloque nos seus custos o pagamento desse imposto. 

Tenho que pagar ITBI na transferência de imóveis pra uma holding?

Logo em seguida você verá como funciona o cálculo e quais são as alíquotas aplicadas. 

Aqui nesse ponto você precisa entender que não há como fazer a transferência da propriedade do imóvel sem o pagamento do ITBI. 

Então, para você concluir uma negociação que esteja envolvido, obrigatoriamente terá que fazer o pagamento para concluir a transferência no Registro de Imóveis. 

Como é feito o cálculo do ITBI

Alíquota

De acordo com a Constituição Federal, o ITBI tem uma alíquota máxima de 5%.

Portanto, dentro desse limite os municípios podem cobrar o valor que quiserem. 

A questão do cálculo do ITBI não é tão complexa em relação às alíquotas, mas sim sobre a base de cálculo.

Base de cálculo

A base de cálculo é o valor sobre o qual será cobrado esse percentual. 

O problema aqui é que alguns municípios optam por cobrar sobre o valor venal do imóvel, e outros sobre o valor de mercado.

O valor venal é aquele valor que o próprio município atribui. Essa informação consta no próprio IPTU, pois serve como base de cálculo também pra esse imposto.

Por sua vez, o valor de mercado é aquele valor pelo qual o imóvel será vendido.

Normalmente, o valor de mercado costuma ser bem mais alto que o valor venal. Por isso em alguns municípios o ITBI tem um valor mais alto. 

A questão é que já houve muitas discussões sobre esse assunto, de qual é a real base de cálculo do ITBI.

o que é ITBI e quando devo pagar
Recentemente esse assunto voltou à tona, através de um julgamento do STJ. 

Em um julgamento onde se discutia qual a base de cálculo para o ITBI, o Superior Tribunal Federal decidiu que ela não pode ser vinculada ao IPTU como fazem muitos municípios.

Isso porque os ministros entenderam que a prefeitura não pode aplicar o imposto de forma unilateral, sob uma tabela de valores que ela mesma criou.

De acordo com os ministros, o cálculo do ITBI deve ser de acordo com o valor da transação declarada pelo próprio contribuinte. 

Caso o fisco, órgão responsável pela fiscalização dos impostos nos municípios, não concordar com o valor declarado ele poderá recorrer administrativamente. 

Os ministros entenderam que essa é a base de cálculo mais adequada porque a transação imobiliária, ou seja, a compra e venda de um imóvel, envolve diversas variáveis na questão de valor, e por isso não pode ter como base uma tabela genérica do órgão municipal.

Como foi um recurso julgado de forma repetitiva, ele deve ser aplicado em todo o território brasileiro.

(Outros assuntos relacionados: O que vai mudar com a reforma tributária?)

Essa foi uma decisão bem importante, que tem como objetivo pacificar e uniformizar a base de cálculo desse imposto em todos os municípios, a fim de acabar com as discussões judiciais sobre essa questão. 

Portanto, o entendimento do Poder Judiciário é de que a base de cálculo será sobre o valor da declaração de quem fará o seu pagamento. 

Provavelmente a decisão não será cumprida imediatamente por todos os municípios, por isso fique atento quando você for realizar alguma compra ou venda de imóvel. 

Antes de efetuar o pagamento, e até mesmo o próprio negócio, busque se informar na sua cidade como é feita a cobrança desse imposto. 

Quais são os casos de isenção

Assim como vários outros impostos, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis possui alguns casos de isenção.

Doação 

De acordo com a Constituição Federal o ITBI incide apenas quando a transferência do imóvel for feita de forma onerosa, portanto, precisa haver uma contrapartida em dinheiro.

Por isso, nos casos de doação em vida, por exemplo, não há a incidência de ITBI. 

Herança

Outro caso que também não é obrigatório o pagamento de ITBI é no recebimento de herança, considerando que esse é um imposto que precisa ser pago quando há a transferência de imóvel entre pessoas vivas. 

Integralização de capital social 

Além dos casos citados acima, não há incidência de ITBI quando os imóveis forem integralizados como capital social das empresas.

Isso é muito comum de acontecer no caso de constituição de holdings, por exemplo, quando a empresa é constituída para proteger o patrimônio. 

Como é feita a integralização de imóveis na holding patrimonial?

No entanto, existe uma exceção para esse caso. 

Exceção prevista

O artigo 156, parágrafo segundo da Constituição Federal diz o seguinte: 

“não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.

Portanto, de acordo com este artigo, haverá a imunidade de ITBI apenas quando a empresa para qual os imóveis forem integralizados não tenha atividade preponderantemente imobiliária.

Em relação ao quesito preponderante, o Código Tributário Nacional estabelece no seu artigo 37 que: 

“§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.”

Portanto, durante dois anos após a constituição da empresa, caso ela deseje manter a isenção do ITBI na integralização de imóveis no seu capital social, não poderá ter mais de 50% da sua receita originada na compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis.

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Além disso, como também descrito no artigo, a isenção de ITBI na integralização de imóveis para a pessoa jurídica limita-se ao capital social da empresa.

Então, se o valor dos imóveis ultrapassarem o valor indicado como capital social, poderá haver a incidência do ITBI sobre esse valor excedido.

 Nesse ponto, de imunidade de ITBI em casos de integralização de Capital social, é necessário que seja feito um requerimento junto ao município onde será feita essa operação, já que é ele o responsável pela cobrança. 

Como fazer o pagamento do ITBI?

Se você está comprando e vendendo um imóvel, o primeiro passo para fazer o pagamento do seu ITBI é buscar o cálculo do valor junto ao município.

Você deverá prestar as informações referentes à transação, e o município fará a verificação e lançará o imposto e emitirá a guia para que você pague.

Em alguns municípios existe a possibilidade de parcelamento desse valor, por isso é sempre bom se informar.

Multas 

É importante que você saiba que, assim como outros impostos, o ITBI precisa ser pago da maneira correta, dentro do que diz a lei municipal.

Caso você tente omitir ou pagar um valor menor que o devido, você pode receber uma pena imposta pelo município. Essa pena costuma ser o pagamento de multa, que costumam ser bem altas.

Recapitulando…

Então, você viu nesse artigo que o ITBI é imposto que precisa ser pago quando há a transferência de imóveis.

A alíquota é definida pelo município de onde é feita a transferência, e a alíquota máxima é de 5%.

Esse percentual deve ser calculado de acordo com o valor declarado pelo próprio contribuinte, segundo o entendimento do STJ.

Em alguns casos, existe a isenção de ITBI, como você viu.

Por fim, é importante que você faça o pagamento da maneira correta pra evitar a aplicação de multas pelo município posteriormente.

Esperamos que você tenha esclarecido todas as suas dúvidas, e caso precise de um apoio jurídico para alguma transação imobiliária, clique no botão abaixo para entrar em contato conosco.

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Artigo elaborado por Raul Bergesch Advogados – OAB/RS 7.723 | Advogados especialistas em direito empresarial e societário.

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