Terei que pagar ITBI na transferência de imóveis para a holding?

O ITBI é o imposto de transmissão de bens imobiliários entre pessoas, que deve ser pago quando ocorre a transferência da propriedade do imóvel decorrente de atos onerosos, como a compra e venda, e de direitos reais sobre imóveis, pagos diretamente ao município onde se encontra o imóvel. 

O pagamento do ITBI é realizado através da prefeitura do munícipio, ela que emitirá a guia de pagamento para o contribuinte recolher o imposto. 

Contudo, a Constituição Federal estabeleceu algumas regras as quais os municípios devem seguir sobre a cobrança do ITBI, prevendo algumas ocasiões em que o contribuinte será dispensado do pagamento deste imposto, o que chamamos de imunidade tributária. 

As circunstâncias em que o contribuinte estará imune do pagamento do ITBI estão previstas no artigo 156, §2º da Constituição Federal, e entre elas estão: 

  1. Transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio da empresa em realização de capital; 
  2. Transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão*, incorporação**, cisão ou extinção de empresas. 

 

Fusão

União de duas ou mais empresas que se transformam em uma só, exemplo: Empresa A + Empresa B = Empresa AB 

Incorporação

Uma empresa compra outra empresa, incorporando a empresa comprada a sua estrutura, exemplo: Empresa A + Empresa B = Empresa A

 

O que nos interessará neste artigo, sob o aspecto das holdings, será a primeira hipótese, a de transferência de bens ao patrimônio da empresa em realização de capital. Ou seja, quando transferimos imóveis a uma holding não haverá a cobrança do ITBI. 

Porém devemos analisar alguns aspectos para que a imunidade tributária do ITBI seja aplicada e não haja a cobrança do imposto pelo fisco municipal. 

 

Atividade Empresarial da Holding

O primeiro aspecto é que a holding não deve ter como atividade empresarial predominante a compra e venda e locação de imóveis. Em outras palavras, ela não poderá ter mais de 50% de seu faturamento, caso tenha advindo da compra e venda ou aluguel de imóveis, o que chamamos de operações imobiliárias. 

Isso não significa que ela não poderá ter esse tipo de atividade, porém, terá que se atentar a este limite para que tenha direito a imunidade tributária do ITBI. 

 

Capital Social da Holding

Cabe também ressaltar sobre o recente entendimento do Supremo Tribunal Federal, fixado no tema 796. Este tema diz que “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do artigo 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. 

Em uma linguagem mais clara, quer dizer que quando os sócios transferem seus imóveis as holdings devemos observar o valor do capital social, como se fosse um caução “investido” pelo sócio na holding quando da sua abertura, e o valor dos imóveis transferidos. 

Basicamente ao invés do sócio investir um aporte em dinheiro para formar o capital social da holding, ele irá transferir seus imóveis e, necessariamente, esses valores devem ser compatíveis. Ao contrário, haverá a cobrança do ITBI sobre a diferença de valores entre o capital social indicado e o valor do imóvel transferido.

Assim, além de outros benefícios ao empresário trazidos pela constituição de uma holding, concluímos que ao transferir seu patrimônio para ela, seguindo as regras mencionadas, não haverá a obrigação de pagamento do ITBI, sendo o contribuinte protegido pela imunidade tributária nessa ocasião.

 

Por fim…

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Artigo elaborado por Raul Bergesch Advogados – OAB/RS 7.723 | Advogados especialistas em direito empresarial e societário.

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