Built To Suit – O que é e como funciona?

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Todos os dias surgem novos empreendimentos imobiliários, e também novas formas de construí-los ou usá-los como investimentos. Uma dessas novidades na área das operações imobiliárias é a locação através do contrato de built to suit.

Tempo estimado de leitura: 8 minutos

Essa é uma modalidade de locação recente e pouco conhecida. Por isso, elaboramos esse artigo para que você entenda melhor o conceito e como isso funciona.

Você atua no ramo imobiliário e quer ficar por dentro do assunto? Então acompanhe esse artigo até o final para entender:

1 – O que é built to suit
2 – Como funciona o built to suit
3 – O built to suit no Brasil
4 – Vantagens e desvantagens desse tipo de contrato
5 – Cuidados importantes que você deve ter

Para começar, o que significa o termo “Built to Suit”?

O termo built to suit vem do inglês, e a sua tradução significa: “construído para servir”.

Essa forma de contrato veio para o nosso país, mas nasceu na legislação norte-americana.

Foi através desse tipo de contrato que muitas indústrias dos Estados Unidos e também da Europa construíram as sedes onde operam.

Qual é o objetivo do built to suit?

O contrato de built to suit tem como objetivo a operação imobiliária da locação. Mas com uma diferença!

Assim como o próprio nome já diz (“construído para servir”), os imóveis que são construídos na modalidade de built to suit são feitos justamente para atender as necessidades de quem irá locar o imóvel.

Normalmente em um contrato de locação você já aluga um imóvel pronto, e faz as adaptações conforme as suas necessidades.

No caso dos contratos de locação de built to suit esse imóvel será desenvolvido especialmente para você, mesmo que seja apenas para locação.

O que a lei brasileira diz sobre?

Aqui no Brasil esse tipo de contrato é previsto pela Lei 12.744 de 2012:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

Dessa forma, a própria lei brasileira permite esse formato de contrato e locação.

Entretanto, é importante destacar que esses contratos só podem ser realizados para imóveis não residenciais.

contrato de locação built to suit vantagens

Quem faz uso desse tipo de contrato?

Como citado acima, é um contrato para imóveis comerciais (não residenciais).

Existem diversos setores de empresas que possuem dificuldade de encontrar imóveis de acordo com as suas necessidades. Entre elas, como por exemplo, hotéis, redes bancárias, supermercados ou centros de distribuição.

Por isso, o mais comum é que empresas de médio e grande porte, e até mesmo multinacionais, se utilizem desse tipo de contrato. Isso porque precisam de espaços físicos com características específicas que atendam às necessidades da atividade.

Hoje em dia, inclusive, existem investidores que operam exclusivamente nessa modalidade, de construir empreendimentos no formato built to suit, e alugam para essas empresas.

Alguns exemplos de empresas brasileiras que adotaram o modelo são a rede de cosméticos Natura e a companhia aérea Azul.

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Vantagens e desvantagens do Built to Suit

Assim como qualquer outro contrato, o built to suit também tem suas vantagens e desvantagens.

Vamos começar destacando as vantagens desse tipo de contrato.

Vantagens

A primeira delas é que é ótimo você poder locar um imóvel que foi construído exatamente como você precisa.

Outra vantagem é que o custo da obra é dividido no valor do aluguel. Isso facilita o fluxo de caixa para empresas que não conseguem custear uma obra.

Mais um ponto que é visto como benefício é o tempo de contrato. Normalmente são tratados prazos longos nos contratos. Isso permite que o pagamento diluído nas parcelas seja baixo. Por exemplo, existem contratos de até 50 anos.

Para empresas que querem ter uma sede própria e não possuem o caixa total para o investimento, esse é um ótimo negócio.

Assim como para o locador que quer garantir uma renda fixa por um longo tempo, também pode ser uma ótima opção.

Desvantagens

Porém, existem desvantagens que precisam ser vistas com atenção.

Assim como o tempo de contrato pode ser um benefício, pode ser um problema. Isso porque se o locatário escolher por um prazo longo, mas decidir mudar o local da sede, estará amarrado a esse contrato.

Nesses casos, os contratos pedem pagamento de multa proporcional ao tempo restante de contrato.

Para o empresário que está investindo para locar também tem pontos de atenção. O locador só pode ter o imóvel de volta depois do fim do contrato. Além disso, a construção em moldes específicos pode dificultar futuras locações.

Por fim, para quem loca o espaço é importante entender que todo valor da obra está sendo pago. Mesmo que diluído, esse valor é pago somado a um valor de aluguel definido em contrato.

É importante minimizar os problemas

Apesar dessas desvantagens, se o contrato for feito da maneira adequada e com detalhes analisados por ambas as partes, o contrato de built to suit pode ser ideal.

Enfim, tudo irá depender uma boa orientação e de uma conversa transparente entre os interessados nesse contrato.

projeto built to suit como funciona

Como é o contrato de built to suit na prática?

Mesmo sendo diferente dos contratos de locação comuns, o built to suit também precisa seguir algumas regras gerais de contratos.

Por exemplo a boa-fé, a capacidade das partes e o cumprimento do formato determinado.

Mas, além disso, existem outras cláusulas que um contrato de built to suit precisa ter necessariamente. São elas:

1 – O locador já definido. Tendo em vista que o imóvel será construído especialmente para ele;

2 – As especificidades que precisam ter no empreendimento que será feito. Para que atenda as necessidades de quem irá alugar;

3 – Por qual prazo será feito o contrato de built to suit. Lembrando que este tipo de contrato normalmente tem prazos longos;

4 – A possibilidade de renúncia ao direito de pedir a revisão dos aluguéis. De acordo com o que estabelece a lei;

5 – A possibilidade de renúncia antecipada pelo locatário. Ocorre mediante o pagamento da multa convencionada. Não podendo exceder a soma dos valores referente a aluguéis a vencer até o término da locação.

6 – Identificação do que é o valor do aluguel e do que é o valor diluído referente ao que foi investido para a realização da obra. A fim de garantir a transparência do contrato;

7 – Outras cláusulas que venham a garantir a segurança jurídica das partes, de acordo com as necessidades destas e do caso concreto.

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Resumindo

Built to suit é um contrato seguro, considerando que possui previsão legal na legislação brasileira desde 2012, apesar de não ser muito popular.

Nada mais é do que um contrato de locação, onde o imóvel é construído especialmente para quem irá locá-lo.

É um contrato direcionado especificamente para empresas. Visa negócios que buscam uma forma de ter um imóvel de acordo com as suas necessidades, sem ter que fazer o investimento da obra.

Em contrapartida, quem loca um imóvel nessa modalidade pagará o custo da construção junto com o valor do aluguel, ao longo do prazo contrato.

Por ser um contrato que traz vantagens e desvantagens, precisa haver uma análise desse acordo que contemple o interesse de ambas as partes. Além disso também alertamos você de que existem algumas cláusulas a respeitar nesse tipo de contrato.

Por fim, assim como é nossa orientação sempre, para esse tipo de contrato é ideal que você tenha um apoio jurídico especializado na elaboração do contrato de built to suit. Um suporter jurídico auxiliará você a tomar a decisão correta e que te traga mais benefícios.

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Artigo elaborado por Raul Bergesch Advogados – OAB/RS 7.723 | Advogados especialistas em direito empresarial e societário.

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