Dentre os vários impostos que existem no Direito Tributário brasileiro, existe um em específico que é bem conhecido, mas traz muitas dúvidas, que é o ITBI.
Esse é um dos impostos mais conhecidos porque ele envolve algo mais presente na vida das pessoas, que são as transações que envolvem imóveis.
Contudo, apesar de parecer simples, o ITBI tem algumas exceções que são super importantes na hora de calcular e pagar esse valor.
Portanto, elaboramos esse conteúdo especial para explicar para você tudo sobre ITBI.
Então, o que você vai ver hoje nesse conteúdo é:
- O que é o ITBI;
- Qual é a alíquota de ITBI;
- Quem deve pagar ITBI;
- Como calcular o imposto;
- ITBI para as pessoas jurídicas.
Assim, acompanhe abaixo os detalhes sobre todos esses tópicos.
O que é o ITBI
Antes de mais nada, vamos explicar para você o que é o ITBI.
Nesse sentido, ITBI é a sigla para imposto sobre a transmissão de bens imóveis.
Esse imposto incide sempre que há uma transação onerosa sobre algum bem imóvel.
Por exemplo, a compra e venda de bens imóveis, que envolva algum valor.
Isso porque, quando essa operação não é onerosa, ela é uma doação.
Ainda, o ITBI é um imposto que de cobrança pela esfera municipal. Ou seja, as prefeituras que avaliam e fazem a cobrança dos valores de ITBI, conforme previsto pela Constituição:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição.
Qual é a alíquota de ITBI
Atualmente, como você viu anteriormente, cada município pode definir a sua alíquota, já que não há uma previsão sobre isso na Constituição.
Na prática, a maioria dos municípios costuma cobrar uma alíquota de ITBI de até 2% sobre o valor da transferência.
No entanto, em algumas cidades, essa alíquota pode chegar até 5%.
Por isso é que sempre que você for realizar alguma transação imobiliária, consulte o Código Tributário da cidade do imóvel para identificar o valor da alíquota.
Quem deve pagar ITBI
Assim como a alíquota, não há definição na Constituição sobre quem exatamente precisa ser o contribuinte a pagar o ITBI.
Isso porque, em tese, qualquer uma das partes pode ser responsabilizada por esse pagamento, de acordo com o artigo 42 do Código Tributário Nacional:
Art. 42. Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.
Contudo, algumas leis municipais costumam estabelecer que o contribuinte que deverá pagar o ITBI é aquele que está efetivamente comprando o bem.
Esse é um ponto que deve ter definição no momento da negociação. Dependendo do acordo, pode ser que em alguns casos o vendedor efetue o pagamento.
Leia também: Qual a diferença entre escritura e registro de matrícula de imóveis?
Como calcular o imposto
A questão da base de cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis é um dos mais polêmicos, quando falamos no assunto.
Em virtude de ao longo do tempo já terem existido diferentes entendimentos sobre isso, até hoje existem algumas divergências sobre a base de cálculo.
Vamos entender mais sobre isso a seguir.
O Código Tributário Nacional, em seu artigo 38, diz o seguinte:
Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Mas, afinal, o que é o valor venal dos bens?
De acordo com o entendimento da maior parte dos tribunais, o valor venal nada mais é do que o valor de mercado. Ou seja, aquele valor pelo qual o bem está sendo avaliado para venda no momento da transação.
No entanto, na prática, apesar de existir essa previsão, cada município começou a adotar uma forma diferente de avaliação, o que trouxe muitos prejuízos aos contribuintes.
Isso porque, muitas vezes, a avaliação é feita de forma arbitrária, levando em consideração apenas aspectos de uma avaliação particular da municipalidade.
Assim, em alguns casos, o valor venal atribuído pelo município acaba sendo muito mais alto do que o valor que seria, de fato, o de mercado.
Então, a partir disso, os contribuintes começaram a discutir judicialmente a questão, que foi levada ao Supremo Tribunal Federal.
A partir dessa análise o STF definiu o seguinte:
“Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
Ou seja, atualmente, o valor declarado pelas partes na transação é o que deve ser levado em conta e aplicada a alíquota sobre ele.
A única exceção para isso é quando o valor atribuído não condiz com a realidade.
Assim, essa é a base de cálculo que vale hoje em dia. Se você está com uma avaliação de ITBI em um município que não levou isso em conta, pode recorrer da decisão.
ITBI para as pessoas jurídicas
O Imposto sobre transmissão de bens imóveis possui algumas exceções, previstas não só pela Constituição Federal como pelo Código Tributário Nacional, que preveem o seguinte:
Constituição Federal, artigo 156:
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
Código Tributário Nacional, artigo 38:
Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.
§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.
Nesse caso, a isenção funciona da seguinte forma.
Quando você integraliza um imóvel em uma empresa, para compor o capital social dela, via de regra não há cobrança de ITBI.
Contudo, se a sua atividade for mais de 50% imobiliária, essa cobrança é válida.
Então, por exemplo, empresas imobiliárias e incorporadoras não têm direito à isenção prevista.
Porém, para o restante das empresas essa isenção é possível.
Se você for constituir uma empresa patrimonial, como uma holding, pode valer-se desse benefício.
Atualmente, há uma discussão no STF sobre essa situação.
Isso porque, recentemente, uma decisão do Supremo entendeu que poderia ser feita a cobrança de ITBI na diferença do valor de integralização e o avaliado pelo município.
Acontece que isso só é possível caso o imóvel tenha sido integralizado por um valor diferente do que declarado no imposto de renda da pessoa física ou balanço patrimonial.
Porém, os municípios estão aplicando entendimentos diferentes sobre isso, o que continua levando o tema ao judiciário para análise.
Por isso é super importante a consulta a um advogado especialista.
Ainda, falando sobre o ITBI em empresas, é importante dizer que o Código Tributário Nacional também prevê a isenção de ITBI caso o imóvel volte ao mesmo alienante:
Parágrafo único. O imposto não incide sobre a transmissão aos mesmos alienantes, dos bens e direitos adquiridos na forma do inciso I deste artigo, em decorrência da sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos.
Ou seja, caso você tenha integralizado um bem imóvel na empresa, mas por algum motivo precisa ter ele de volta, não terá que pagar novamente ITBI nessa operação.
Concluindo…
Como você viu, o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis possui vários detalhes que precisam ser analisados com calma.
Então, o ideal é que você esteja sempre bem assessorado no negócio, para evitar surpresas desagradáveis no futuro e até mesmo prejuízos financeiros.
Entre em contato com a gente, temos advogados especializados em Direito Imobiliário e Tributário no nosso time, que poderão ajudar você.
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