Todos os dias recebemos uma série de dúvidas sobre direito imobiliário. No entanto, uma demanda dessa área costuma ter mais destaque do que as outras, estamos falando da ação de usucapião.
É bem provável que você já tenha ouvido falar desse termo, seja você mesmo passando por um processo como esse ou conhecendo alguma pessoa que já passou.
Isso porque a ação de usucapião é uma das mais frequentes dentro do direito imobiliário, pois é única alternativa em muitos casos para poder adquirir uma propriedade.
Então, para facilitar ainda mais esse assunto para você, preparamos esse artigo especial sobre os tipos de usucapião.
Assim, para saber mais sobre essa ação do direito imobiliário, fica até o final deste artigo para não perder nenhum detalhe do conteúdo.
Nesse artigo você vai encontrar:
- Direito imobiliário: o que é a ação de usucapião;
- Requisitos para a usucapião;
- Quais são os tipos de usucapião dentro do direito imobiliário;
- Bens imóveis;
- Como fazer o pedido de usucapião
- Usucapião judicial;
- Usucapião extrajudicial.
Vamos começar?
Tempo estimado de leitura: 15 minutos
Direito imobiliário: o que é a ação de usucapião
Inicialmente, para que você possa entender todo o conteúdo que vamos abordar hoje, é essencial que você saiba o que é uma ação de usucapião.
Portanto, a ação de usucapião, dentro do direito imobiliário, é a ação responsável por tornar alguém proprietário de um bem, desde que cumpridos os requisitos legais.
Como exemplo, digamos que você resida em um imóvel há muito tempo, mas, formalmente, ele não está no seu nome.
Ou seja, você tem apenas a posse do bem, pois reside lá, mas não tem a propriedade.
Nesse caso, se você cumprir os requisitos do usucapião, poderá ajuizar uma ação contra os proprietários para fazer daquele imóvel a sua propriedade.
Ficou mais claro?
Pois bem, esse é um exemplo bem comum da utilização de uma ação de usucapião no direito imobiliário.
Entretanto, você verá a seguir que esse tipo de ação pode ser usada inclusive para bens móveis, como carros.
Requisitos para a usucapião
De acordo com o que falamos, o usucapião serve como uma forma de adquirir a propriedade de um bem.
Contudo, não é tão simples assim, pois para que o usucapião seja possível existem alguns requisitos a serem cumpridos, olha só.
Antes de mais nada, é bom que você saiba que os requisitos mudam entre usucapião de bens imóveis e bens móveis.
Requisitos para usucapião de bens móveis
Então, vamos falar primeiro dos requisitos para os bens móveis.
Segundo o artigo 1260 do Código Civil, o usucapião de bem móvel ocorrerá nos seguintes termos:
Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Esse usucapião de bem móvel, no prazo de três anos, é chamada de usucapião ordinária.
Ainda, há a complementação do artigo 1261, para a usucapião extraordinária:
Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.
Portanto, para usucapir um bem móvel, como um veículo, basicamente são necessários três requisitos:
Na ordinária:
Justo título, que nada mais é do que um documento que comprove a posse do bem, como, por exemplo, algum tipo de contrato de compra do veículo;
- Boa-fé, ou seja, que esse usucapião está sendo requisitada porque não há outra forma de adquirir a propriedade e não há nenhum tipo de manobra ilegal;
- Posse sem contestação, então ninguém poderá contestar a posse do bem durante 3 anos;
- Requisito de tempo, que é justamente exercer todos esses requisitos pelo prazo estipulado de 3 anos;
Já na extraordinária o que muda é que não são necessários o justo título e a boa-fé e o prazo são de 5 anos.
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Requisitos usucapião bem imóvel
Ao contrário da usucapião de bem móvel, na de bem imóvel existem diferentes tipos que variam de acordo com o imóvel, onde ele é localizado etc.
No entanto, todas as espécies de usucapião de bem imóvel possuem 3 requisitos em comum:
- Animus domini;
- Posse mansa e pacífica;
- Posse ininterrupta por determinado período;
Vamos te contar os detalhes sobre isso agora mesmo.
Animus domini
Em primeiro lugar, temos o animus domini, que nada mais é do que justamente a intenção de ser dono. Ou seja, não adianta você simplesmente ocupar de forma irregular um imóvel e tentar a usucapião posteriormente.
Pelo requisito do animus domini você precisa, de fato, demonstrar que age como dono daquele bem, seja ele imóvel ou móvel.
Para comprovar isso você pode usar:
- Pagamento de impostos, como o IPTU;
- Manutenção do bem, com reformas e consertos;
Ser conhecido por outras pessoas como o proprietário daquele lugar, mesmo que apenas na posse.
Portanto, sem essa prova de que você exerce um papel como se fosse dono, não há como fazer a usucapião.
Importante ressaltar que, por exemplo, locadores ou pessoas que moram no imóvel à trabalho não podem usar a usucapião, ok? Justamente porque não exercem o papel como se proprietários fossem.
Posse mansa e pacífica
Em segundo lugar, temos a posse mansa e pacífica. Esse requisito quer dizer que a posse no bem não pode ser contestada por determinado período.
Ou seja, durante o prazo necessário para se adquirir a propriedade pelo usucapião, os proprietários reais não podem se opor.
Como exemplo, no caso de invasões ilegais é comum que os proprietários entrem com ações para retirar os invasores, nesse caso, a posse não é mansa e pacífica.
Então, ações de despejo, por exemplo, são uma quebra desse requisito de posse mansa e pacífica.
Por isso é que atitudes ilegais, como a invasão, não é cabível o usucapião.
Posse ininterrupta por determinado período
Por fim, o último requisito é o da posse ininterrupta por um determinado período.
Voltando ao assunto anterior, a posse precisa ser mansa e pacífica por um certo período para que seja válida em uma ação de usucapião.
No entanto, esse prazo varia de acordo com o tipo de usucapião que se requer, da seguinte forma:
- Extraordinária: 15 anos, mas pode ser reduzido para 10 anos;
- Ordinária: 10 anos, mas pode ser reduzida para 5 anos;
- Especial urbana, especial rural e especial coletiva: 5 anos;
- Usucapião familiar especial: 2 anos;
- Usucapião indígena: 10 anos.
Então, para que a usucapião seja possível dentro de cada um desses tipos, é preciso que os requisitos sejam cumpridos pelos prazos acima.
Dessa forma, são esses os três requisitos principais dentro do direito imobiliário para a usucapião ser possível.
Quais são os tipos de usucapião dentro do direito imobiliário
Anteriormente nós já falamos que o usucapião possui dois tipos principais: bens imóveis e bens móveis.
Dentro dos bens móveis, existe o usucapião ordinário e extraordinário, que já te explicamos antes.
Entretanto, agora, vamos focar em te explicar sobre os diferentes tipos de usucapião dos bens imóveis.
Assim, os tipos de usucapião de bens imóveis são os seguintes:
Tipos de usucapião de bens imóveis:
- Extraordinária;
- Ordinária;
- Especial urbana;
- Especial rural;
- Coletiva;
- Especial familiar;
- Indígena;
Vamos falar sobre cada um desses tipos agora mesmo.
Usucapião extraordinária
A usucapião extraordinária é a de prazo mais longo. Você deve estar se perguntando “Por que?”
Bom, de acordo com o art. 1.238 do Código Civil:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Portanto, como você pode ver, esse é o usucapião com tempo mais longo e que dispensa alguns requisitos, como o título e boa-fé.
Ainda, se você, por exemplo, residir no imóvel e reformar ele, o prazo reduz para 10 anos.
Usucapião Ordinária
Em segundo lugar, temos a usucapião ordinária. Esse usucapião tem pequenas diferenças da anterior, pois, segundo o art. 1242 do Código Civil:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Portanto, se você tiver o justo título, boa-fé e cumprir os demais requisitos, poderá adquirir a propriedade do imóvel em 10 anos.
Ainda, o prazo poderá ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido objeto de compra e tenha o registro disso e que cumpra os demais requisitos do parágrafo único do artigo.
Você já sabia disso? Coloca nos comentários para a gente!
Especial urbana
Além do usucapião ordinário e extraordinário, existem os usucapiões especiais.
A especial urbana, é prevista no artigo 1.240 do Código Civil, que diz o seguinte:
Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Então, nesse caso, imóveis em áreas urbanas, até a metragem estabelecida pelo artigo, podem ser objeto de usucapião no prazo de 5 anos.
No entanto, é bom se atentar com o ponto de que não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Especial rural
Assim como há a usucapião especial urbana, há também a rural, prevista no art. 1.239, que tem a seguinte redação:
Art. 1239: Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Você deve ter percebido que ela é bem similar a urbana, mudando apenas a metragem e a localização do imóvel e que a propriedade precisa ser produtiva.
Coletiva
Outra modalidade que também existe de usucapião dentro do direito imobiliário é a coletiva.
Essa usucapião é prevista pelo art. 10 do Estatuto das Cidades, Lei 10.257/01, que diz o seguinte:
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Então, nesse caso, a área a ser usucapida precisa ter mais de 250 metros quadrados.
Além disso, como é um usucapião coletivo, cada possuidor deve ter um lote menor que 250 metros quadrados e, é claro, não podem ser proprietários de outros imóveis.
Especial familiar
Seguindo as formas especiais de usucapião, temos a familiar, que está descrita no art. 1240-A do Código Civil:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Esse caso é bem específico, porque envolve a questão do casamento, em específico os casos em que um dos cônjuges abandona o lar.
Então, digamos que você tenha se separado e por dois anos não contestou a posse do seu cônjuge no imóvel que era de vocês. Não existe a partilha, nem algum tipo de acordo.
Caso isso aconteça, seu cônjuge poderá fazer usucapião da parte que lhe compete no imóvel, depois do prazo de dois anos.
Por isso é importante que nos casos de separação sempre haja a regularização do imóvel em que o casal residia.
Indígena
Por fim, a última modalidade de usucapião que temos é a indígena.
Essa é prevista na Lei 6.001/73, em seu artigo 33 que diz o seguinte: “O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”.
Portanto, índios que realizam ocupações de áreas por mais de 10 anos, se cumpridos os requisitos que falamos lá no início do artigo, também podem fazer a usucapião.
Como fazer o pedido de usucapião
Bom, mas agora que você aprendeu sobre usucapião, requisitos e tipos, deve estar se perguntando: “Como fazer esse pedido?”
Vamos lá…
Nesse caso, há duas opções: judicial e extrajudicial.
Vamos te explicar a seguir um pouco sobre cada uma delas.
Usucapião judicial
Na maioria dos casos, os pedidos de usucapião acabam sendo levados ao judiciário.
Isso porque é muito comum que haja algum tipo de litígio que impossibilite o usucapião na via extrajudicial.
Então, quando a discussão sobre a propriedade, não há outra maneira que não seja ajuizar uma ação de usucapião.
Para isso, o ideal é que você contrate um advogado especializado em direito imobiliário para te orientar da maneira correta.
Além disso, para entrar com o pedido alguns documentos são necessários, por isso é muito importante que você tenha auxílio de alguém que entenda do assunto.
Usucapião extrajudicial
Não faz muito tempo que a modalidade da usucapião extrajudicial foi inserida, através do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, que determina:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel”.
Portanto, caso os requisitos acima sejam preenchidos, faça a usucapião de forma extrajudicial.
Como você viu no texto…
É necessário a presença de um advogado especialista em Direito Imobiliário para fazer esse tipo de requerimento, para que você.
Temos certeza de que esse texto esclareceu muitas dúvidas sobre esse tema do direito imobiliário, para você, não é mesmo?
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