É bem provável que se você já fez algum tipo de negociação de imóveis, tenha ficado na dúvida sobre a diferença dos termos “possuidor” e “proprietário”.
Aqui no escritório, esse é um dos questionamentos que mais chegam para nossa equipe esclarecer.
Como temos um time que atende full-service, nossa empresa também atua no direito imobiliário, porque é um assunto muito próximo aos clientes empresários do nosso escritório.
Então, além de termos profissionais especializados nesse assunto para atender você, trouxemos hoje um conteúdo exclusivo, para esclarecer de uma vez por todas, as diferenças entre possuidor e proprietário.
Assim, se você ficar nessa leitura vai aprender:
- Quem é o possuidor;
- Direitos do possuidor;
- Quem é o proprietário;
- Direitos do proprietário;
- Principais diferenças entre eles.
Vem com a gente e acompanhe a leitura, nosso conteúdo começa agora mesmo!
Quem é o possuidor
Em primeiro lugar, vamos começar explicando para você quem é a figura do possuidor.
Certamente, se você não é da área do direito esse conceito pode ser um pouco difícil de entender, mas vamos lá que a gente vai trazer isso de uma forma mais fácil para você entender.
Portanto, possuidor é aquela pessoa que, de fato, exerce algum dos direitos que seriam do proprietário, mesmo não sendo. Confuso? Espera aí que a gente vai dar um exemplo prático para você!
Digamos que você tenha locado um imóvel para residir por algum tempo. Durante esse tempo, você será o possuidor daquele imóvel.
Ou seja, residirá nele, fará algumas manutenções necessárias e, até mesmo, na maioria dos casos, o pagamento do IPTU.
Conseguiu entender melhor, não é mesmo?
No entanto, não se engane! Mesmo residindo no imóvel, ele não é seu, mas sim do proprietário que locou para você, ok?
Ainda, na verdade, não é preciso que você esteja mesmo no bem para ter a posse, já que ela pode ser indireta.
Deixa a gente explicar mais sobre isso logo abaixo.
Continue acompanhando a leitura com a gente!
De acordo com o Direito brasileiro, existem dois tipos de posse: a direta e a indireta.
Certo, mas como isso funciona?
Posse Direta
Em primeiro lugar, na posse direta, o possuidor precisa estar de forma física no bem, como é o caso de quem aluga um imóvel, o locatário.
Outro exemplo é o caso dos contratos de arrendamento, onde o arrendatário explora, de fato, a terra arrendada.
Posse Indireta
Em segundo lugar, há também a posse indireta, que é quando o possuidor não está de forma física no bem, que é o caso de quem aluga um imóvel.
Como essa pessoa dará a posse direta para o inquilino, restará para ela a posse indireta.
Nesse sentido, olha só o que diz o nosso Código Civil:
“Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.”
Então, sim, um proprietário pode ser possuidor de forma direta ou indireta do seu bem.
Além disso, há outro ponto a ser considerado quando falamos em posse, que é sobre a posse justa e injusta e a posse de boa-fé e má-fé.
Posse Justa
Nesse sentido, a posse justa, como o próprio nome já diz, é que está de acordo com o que prevê a lei.
Sobre isso, o Código Civil nos diz o seguinte:
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
Art. 1.205. A posse pode ser adquirida
I – pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante;
II – por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.
Então, se ela não for concedida de acordo com o que colocamos antes, acontece o que chamamos de posse injusta.
Posse Injusta
De acordo com o que você acabou de ver, existem formas corretas de se adquirir a posse.
A invasão de um imóvel, por exemplo, é uma posse injusta, porque não está de acordo com o que prevê a legislação brasileira.
Contudo, ainda há a consideração da boa ou má-fé do possuidor neste caso.
Posse de boa-fé
Certamente, em alguns casos, o possuir não tem o conhecimento de que está exercendo uma posse injusta sobre algum bem.
Digamos que você construiu seu imóvel há mais de 15 anos em um terreno, através de um contrato de compra e venda que não foi registrado.
Posteriormente, você recebe uma citação em um processo dizendo que aquele imóvel, na verdade, foi vendido para outra pessoa e você precisa sair dele.
Nesse caso, você estava exercendo uma posse de boa-fé e tem direitos sobre isso, como por exemplo, o direito de adquirir a propriedade por meio do usucapião.
Mais para frente vamos nos aprofundar sobre isso, por isso, continue acompanhando a leitura.
Agora, caso você tenha invadido um imóvel e sabe que o proprietário apenas não reside ali, você está exercendo uma posse de má-fé.
Com isso, você terá que responder pelos seus atos e é bem provável que você não tenha o direito à posse.
Direitos do possuidor
Agora que você já entendeu um pouco mais sobre a figura do possuidor, vamos entender quais são os direitos dele.
Para isso, vamos trazer aqui o que o próprio Código Civil diz sobre isso:
Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.
Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.
Art. 1.215. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia.
Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa.
Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
Por fruto, você pode considerar tudo que é produzido naquele imóvel. Por exemplo, se há algum tipo de plantação, tudo que for colhido será de direito do possuidor.
As benfeitorias, são todas as melhorias que foram feitas no imóvel, como móveis ou construções adicionais.
Então, como você deve ter percebido acima, os direitos favoráveis ao possuidor cabem apenas nos casos de posse de boa-fé.
Isso porque, quando a posse é de má-fé existem outras consequências, como:
Art. 1.216. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio.
Art. 1.218. O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.
Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.
Portanto, o possuidor de má-fé tem grandes riscos.
Quem é o proprietário
Agora, vamos falar sobre a figura do proprietário e após esse tópico, falaremos sobre as diferenças entre possuidor e proprietário.
Em primeiro lugar, a propriedade, segundo a Lei brasileira, é um direito real. Ou seja, a propriedade atesta que determinado bem é, de fato, de determinada pessoa.
Ainda, na prática, esse “direito real” tem efeitos, como por exemplo:
- Registro público em cartório de registros de imóveis;
- Essa propriedade gera efeitos a terceiros, ou seja, você pode alegar ela para qualquer pessoa.
Bom, o que atesta a propriedade de verdade de alguém, é que ela tenha esse registro em cartório no registro de imóveis.
Portanto, a prova da propriedade é feita com a matrícula do imóvel. A transcrição dessa matrícula indica de quem é a propriedade.
Portanto, se você quer garantir a propriedade de algum imóvel, precisa ter ele regularizado em um registro de imóveis.
Como se adquire a propriedade
Ainda, é importante dizer que a propriedade é adquirida de diversas formas, como:
- Compra de um imóvel;
- Ação de usucapião;
- Recebimento em herança;
- Casamento.
Certamente, você já ouviu falar da usucapião, certo? Esse é o nosso segundo exemplo de como adquirir uma propriedade.
Sim, para o possuidor de boa-fé existe a possibilidade de ser adquirida a propriedade de um bem, quando alguns requisitos são cumpridos, conforme colocamos abaixo:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2 O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).
Inclusive, aqui no nosso blog, temos um conteúdo muito importante sobre a Usucapião no Direito Imobiliário, para que você entenda todos os requisitos.
Direitos do proprietário
Bom, assim como o possuidor, o proprietário também tem direitos, que, na verdade, são exclusivos dele.
Olha só a lista do que cabe ao proprietário:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial.
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem.
Curiosidade: Como você viu no artigo 1230 acima, não resolve achar petróleo na sua casa, porque você não vai conseguir aproveitar, hein!?
Enfim, de maneira geral, ao proprietário cabe amplos poderes do que quiser fazer com o imóvel, em especial:
- Vender;
- Ter de volta a posse caso ela seja exercida de má-fé, com ações judiciais específicas;
- Doar;
- Construir;
- Explorar dentro do que prevê a lei.
Ou seja, muito mais direitos que o possuidor.
Principais diferenças entre eles
Acabamos de explicar nos tópicos anteriores os principais pontos entre proprietário e possuidor.
Contudo, antes de você deixar a leitura, de maneira bem resumida vamos colocar as principais diferenças entre esses dois conceitos.
Em primeiro lugar, portanto, possuidor é uma situação de fato, enquanto a propriedade é o direito.
Isso porque, como você viu, o possuidor exerce funções semelhantes às do proprietário, apenas enquanto está na posse fática do imóvel.
Em segundo lugar, os poderes, ou direitos, são bem limitados ao possuidor, ao contrário do proprietário, que tem o pleno poder de fazer o que quiser com o imóvel.
Por fim, a propriedade precisa estar registrada em Registro de Imóveis para ter validade legal e a posse pode ser estabelecida em contrato.
Agora, se você gostou desse conteúdo, siga acompanhando nosso blog, porque temos muito conteúdo sobre Direito Imobiliário.
Além disso, se precisar de alguma ajuda dentro dessa área, entre em contato com o nosso time para marcar uma reunião com um dos nossos advogados especialistas.
Bergesch Martin Advogados
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